تملک اراضی اشخاص در طرحهای دولتی و شهرداری، از مهمترین مباحث حقوق عمومی و حقوق اداری در ایران است که همواره منجر به اختلافات بین اشخاص حقیقی و حقوقی با دولت و شهرداریها میشود. و جزو دعاوی پر شکایت در دیوان عدالت اداری است. برای بررسی این موضوع، باید به مبانی قانونی، رویه قضایی و اصول حقوق عمومی توجه کرد.
مبنای قانونی تملک اراضی اشخاص واقع در طرح های دولتی
قانون اساسی
بنابراین مالکیت خصوصی در عین حال که محترم است، میتواند در برابر مصالح عمومی محدود شود.
قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸
این قانون مهمترین مستند قانونی برای تملک اراضی در طرحهای دولتی و شهرداری است. به موجب ماده ۱، کلیه وزارتخانهها، مؤسسات دولتی، شهرداریها و نهادهای عمومی میتوانند در صورت نیاز به اراضی اشخاص، آن را خریداری یا در صورت عدم توافق، به صورت قهری با پرداخت قیمت عادله تملک کنند.
موادی از قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی ۱۴۰۲)
چنانچه در جریان تملک، حقوق مالکین تضییع گردد (مثلاً عدم پرداخت بهای عادله یا تصرف بدون رعایت تشریفات)، اشخاص میتوانند به دیوان عدالت اداری شکایت کنند.
شرایط و مراحل تملک اراضی اشخاص واقع در طرح های دولتی
1. وجود طرح مصوب قانونی
اراضی باید در محدوده طرحهای عمومی یا عمرانی مصوب (مثل طرح جامع یا تفصیلی شهری، طرحهای ملی یا استانی) قرار داشته باشد.
2. لزوم توافق اولیه
دستگاه اجرایی مکلف است ابتدا از طریق مذاکره، ملک را با توافق مالک خریداری کند.
3. عدم حصول توافق
در صورت عدم توافق، دستگاه باید از طریق ارزیاب رسمی دادگستری، بهای عادله روز ملک را تعیین و با تصویب هیأت سه نفره (نماینده وزارت مسکن، نماینده وزارت امور اقتصادی و دارایی و نماینده دستگاه اجرایی) ملک را تملک کند.
4. پرداخت بها و انتقال رسمی
انتقال مالکیت تنها پس از پرداخت یا تودیع قیمت در صندوق ثبت یا دادگستری معتبر است. تصرف بدون این پرداخت، «تصرف غیرقانونی» محسوب میشود.
تمایز میان تملک قانونی و تصرف غیرقانونی
تملک قانونی: رعایت تمام تشریفات قانون نحوه خرید و پرداخت بهای عادله.
تصرف غیرقانونی: ورود به ملک بدون توافق یا بدون تودیع ثمن، که در رویه دیوان عدالت اداری و دیوان عالی کشور، به عنوان تخلف و تضییع حق مالک شناسایی میشود.
رویه دیوان عدالت اداری در تملک اراضی اشخاص واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها
در ادامه چند نمونه رأی مهم هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در زمینه تملک اراضی اشخاص واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها را ذکر می گردد. این آراء رویه دیوان را در حمایت از حقوق مالکین و الزام دستگاهها به رعایت قانون نشان میدهد.
1. مرور زمان ۱۰ ساله طرحهای شهرداری
شماره دادنامه: ۱۴۹۳ تاریخ: ۱۳۹۳/۱۱/۱۴ موضوع: ابطال اقدام شهرداری در بلاتکلیف گذاشتن اراضی اشخاص بیش از ۱۰ سال در طرحهای عمومی.
مفاد رأی: هیأت عمومی اعلام کرد که به موجب ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب ۱۳۶۷، پس از گذشت ۱۰ سال، دستگاه اجرایی موظف است ملک را خریداری یا از طرح خارج کند. بلاتکلیفی بیش از ۱۰ سال خلاف قانون و موجب تضییع حقوق مالک است.
۲. لزوم پرداخت بهای عادله روز
شماره دادنامه: ۵۸۴ تاریخ: ۱۳۸۹/۱۲/۲۳، موضوع: پرداخت قیمت زمان طرح یا قیمت کارشناسی روز؟
مفاد رأی: دیوان تصریح کرد که ملاک پرداخت، بهای عادله روز کارشناسی در زمان تملک است، نه قیمت زمان تصویب طرح. اقدام دستگاهها به پرداخت قیمتهای قدیمی، خلاف قانون نحوه خرید و تملک اراضی (۱۳۵۸) و اصل ۴۷ قانون اساسی شناخته شد.
3. بطلان تعیین قیمت مقطوع توسط شهرداری
شماره دادنامه: ۲۵۵ تاریخ: ۱۳۹۱/۵/۹ ، موضوع: مصوبه شورای اسلامی شهر در تعیین قیمت مقطوع اراضی واقع در طرح.
مفاد رأی: تعیین بهای ملک باید صرفاً توسط کارشناس رسمی دادگستری و بر اساس بهای عادله روز انجام شود. مصوبات شهرداری یا شوراها در تعیین نرخ ثابت یا مقطوع برای املاک، مغایر قانون و ابطال شد.
4. تصرف غیرقانونی بدون پرداخت ثمن
شماره دادنامه: ۹۲۸ تاریخ: ۱۳۸۷/۹/۱۰ موضوع: تصرف شهرداری قبل از پرداخت بهای عادله.
مفاد رأی: هرگونه تصرف قبل از پرداخت یا تودیع قیمت عادله، غیرقانونی است و شهرداری یا دستگاه اجرایی علاوه بر پرداخت بهای روز، باید خسارات ناشی از تصرف را نیز جبران کند.
5. لزوم جبران خسارت مازاد
شماره دادنامه: ۱۴۲ تاریخ: ۱۳۹۵/۲/۷ موضوع: مطالبه خسارت ناشی از تأخیر در تملک.
مفاد رأی: در صورت تأخیر طولانی در تملک و محروم کردن مالک از منافع ملک، علاوه بر بهای عادله روز، خسارت ناشی از محرومیت از انتفاع نیز باید به مالک پرداخت شود.